Πόλεις προς Ενοικίαση: Χαρτογραφώντας τους Κερδοσκόπους του Real Estate στην Ευρώπη – και στην Ελλάδα

Την ώρα που όλο και περισσότεροι Ευρωπαίοι δυσκολεύονται να κρατήσουν το σπίτι τους, δισεκατομμύρια ευρώ συρρέουν στην αγορά του real estate. Ποιες είναι οι εταιρείες και οι επενδυτές που αγοράζουν όλα αυτά τα σπίτια στην Ευρώπη; Καθώς αρχίζουμε να δημοσιεύουμε τα ευρήματα της πολύμηνης έρευνάς μας, αυτός σίγουρα δεν είναι ο επίλογος, αλλά η εισαγωγή στη μελέτη του φαινομένου που αλλάζει με δραματικό τρόπο τη ζωή στις πόλεις μας.

 

Αυτή είναι η πρώτη δημοσίευση στο πλαίσιο της διασυνοριακής έρευνας για τη στεγαστική κρίση σε 16 ευρωπαικές πόλεις με τίτλο «Πόλεις προς Ενοικίαση», σε συνεργασία με 25 ρεπόρτερ, δημοσιογράφους δεδομένων και ειδικούς οπτικοποίησης. Η κεντρική σελίδα του πρότζεκτ είναι ΕΔΩ.

Το 2013, οι τοπικές αρχές της Μαδρίτης πούλησαν περισσότερα από 4.800 σπίτια σε εταιρείες που ελέγχονται από αμερικανικά επενδυτικά funds, όπως η Blackstone. Οι συγκεκριμένες κατοικίες αρχικά προορίζονταν για ενοικίαση σε προσιτές τιμές για τους Μαδριλένους. Μετά την αγοραπωλησία, όμως, η οποία παρεμπιπτόντως έμεινε μακριά από τα φώτα της δημοσιότητας, η Blackstone άρχισε να αυξάνει τις τιμές και σε μερικές περιπτώσεις να τις διπλασιάζει, σε λιγότερο από τρία χρόνια. ΑΡΚΕΤΟΙ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΕΣ ΔΕΝ ΑΠΕΦΥΓΑΝ ΤΗΝ ΕΞΩΣΗ.  

Στο Δουβλίνο, τον Μάιο του 2019, ένας από τους εκπροσώπους μίας ακόμα κερδοσκοπικής εταιρείας real estate, η οποία κατέχει μεγάλο αριθμό διαμερισμάτων, μπήκε βίαια σε ένα από αυτά προκαλώντας υλικές ζημιές στο εσωτερικό του. Οι ενοικιαστές δήλωσαν πως η εταιρεία προσπαθούσε επανειλημμένως να τους διώξει από το κτίριο ήδη από τον Σεπτέμβριο του προηγούμενου έτους.

Στη Λισαβόνα, το 2017, δύο εταιρείες αγόρασαν ένα κτίριο στην τιμή των 2,7 εκατομμυρίων ευρώ και στη συνέχεια το έβγαλαν προς πώληση σαν “ανεκμετάλλευτο” για 7 εκατομμύρια ευρώ, ενώ στην πραγματικότητα υπήρχαν 12 οικογένειες που ακόμα κατοικούσαν εκεί.

Ενοικιαστές της σουηδικής Akelius, η οποία κατέχει δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα προς ενοικίαση στο Παρίσι, το Λονδίνο, την Κοπεγχάγη και το Βερολίνο, διαμαρτύρονται εδώ και χρόνια για καταχρηστικές πρακτικές της εταιρείας. Το 2020, η Ειδική Εισηγήτρια του ΟΗΕ για το δικαίωμα στη στέγη δήλωσε ότι η Akelius «παραβιάζει τα ανθρώπινα δικαιώματα των ενοίκων της».

Αντίστοιχες ιστορίες έρχονται στο φως όλο και περισσότερο τα τελευταία χρόνια στην Ευρώπη. Ακόμα και στην περίοδο κοινωνικής αποστασιοποίησης που διανύουμε, η πρόσβαση σε ένα αξιοπρεπές και προσιτό οικονομικά διαμέρισμα στο κέντρο της πόλης παραμένει δύσκολη, αν όχι αδύνατη, για τους περισσότερους.

 

Στην Ελλάδα τα πιο επιβαρυμένα νοικοκυριά στην Ευρώπη

Το γράφημα της φωτογραφίας αποτυπώνει το «ποσοστό αδυναμίας για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών». Σε όλη την Ευρώπη, τα νοικοκυριά των πόλεων επιβαρύνονται περισσότερο από τις στεγαστικές δαπάνες σε σχέση με αυτά των ημιαστικών και των αγροτικών περιοχών.

Το ποσοστό της αδυναμίας για κάλυψη των στεγαστικών αναγκών αναφέρεται στη μερίδα του πληθυσμού που δαπανά περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου (καθαρού) εισοδήματος του για την κάλυψη των στεγαστικών του αναγκών, ανάλογα με το επίπεδο αστικοποίησης.

Εν τω μεταξύ, το ξέσπασμα της πανδημίας πέρσι έφερε στην επιφάνεια και διόγκωσε τα προβλήματα στέγασης παγκοσμίως, καταστώντας ακόμη πιο σαφή την αναγκαιότητα πρόσβασης σε κατάλληλη και αξιοπρεπή κατοικία. Ακαδημαϊκές έρευνες που έχουν διεξαχθή στο Ηνωμένο Βασίλειο και τη Γαλλία έχουν αποδείξει τη συσχέτιση των ποσοστών θνησιμότητας λόγω Covid-19 με τον αριθμό αστέγων που ζουν σε προσωρινά καταλύματα, με περιοχές που δεν προσφέρουν κοινωνική κατοικία, και με υψηλά επίπεδα υπερπληθυσμού των νοικοκυριών. Μια άλλη έρευνα από τις ΗΠΑ, έδειξε ότι μια αύξηση της τάξεως του 5% στον αριθμό των νοικοκυριών που ζουν σε προβληματικές συνθήκες είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση κατά 50% του κινδύνου λοίμωξης με Covid-19 και και κατά 42% του κινδύνου θνησιμότητας λόγω της ασθένειας. Το πανευρωπαϊκό δίκτυο για τη δημόσια, συνεταιριστική & κοινωνική στέγη Housing Europe ΑΝΑΦΕΡΕΙ αυτές τις έρευνες στην τελευταία έκθεσή του σχετικά με την κατάσταση της στέγασης στην Ευρώπη, που δημοσιεύθηκε τον Μάρτιο του 2021.

Και δεν είναι μόνο ΜΚΟ και ακτιβιστές για το δικαίωμα στη στέγη που προειδοποιούν εδώ και χρόνια για τη στεγαστική κρίση στην Ευρώπη: ΛΙΓΟΤΕΡΟ ΑΠΟ ΤΟ ΗΜΙΣΥ ΤΟΥ ΠΛΗΘΥΣΜΟΥ ΤΟΥ ΟΟΣΑ, κατά μέσον όρο, είναι ικανοποιημένο με τα ποσοστά αξιοπρεπούς και οικονομικά προσιτής στέγασης στις πόλεις όπου ζει. Οι τιμές αγοράς κατοικίας έχουν αυξηθεί τις τελευταίες δεκαετίες και τα νοικοκυριά δαπανούν όλο και μεγαλύτερο μέρος του προϋπολογισμού τους για να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες. Τα νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα και μικρή περιουσία αντιμετωπίζουν εδώ και καιρό αυτή την πρόκληση, ενώ αυξανόμενο μερίδιο της μεσαίας τάξης καλείται επίσης να αντιμετωπίσει αντίστοιχα προβλήματα οικονομικής επιβίωσης.

Τον Νοέμβριο του 2018, η Παγκόσμια Τράπεζα ΕΙΧΕ ΗΔΗ ΠΡΟΕΙΔΟΠΟΙΗΣΕΙ ότι «η διαθεσιμότητα και οι προσιτές τιμές για αξιοπρεπή στέγη έχουν μετατραπεί σε πηγή σημαντικής οικονομικής και κοινωνικής ανησυχίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση (…), καθώς οι αυξήσεις στις τιμές κατοικίας στις μητροπολιτικές περιοχές έχουν σε πολλές περιπτώσεις υπερβεί την αύξηση των μισθών».

 

Ποσοστιαία μεταβολή μισθωμάτων και εισοδήματος - 2010-2020

Η μέση τιμή για μίσθωση κατοικίας, αν και μειωμένη, παραμένει σταθερά πάνω από το μέσο εισόδημα στην Ελλάδα.

Η υψηλή ζήτηση για διαμερίσματα προς ενοικίαση στις ευρωπαϊκές πόλεις έχει συμβάλλει στη μεταμόρφωση της στέγης σε εξαιρετικά ελκυστική επένδυση, τόσο ελκυστική που, σύμφωνα με δεδομένα της Real Capital Analytics, οι συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα κατοικιών στην Ευρώπη σημείωσαν αύξηση άνω του 700% μεταξύ 2009 (7,9 δισεκατομμύρια ευρώ) και 2020 (66,9 δισεκατομμύρια ευρώ).

Αλλά από πού έρχεται όλο αυτό χρήμα; Ποιες είναι οι εταιρείες και οι επενδυτές που αγοράζουν όλα αυτά τα σπίτια στην Ευρώπη; Με ποιους τρόπους αυτό το φαινόμενο επηρεάζει τη ζωή και τη στέγη στις πόλεις μας;

Για πάνω από 7 μήνες, μια ομάδα 25 ρεπόρτερ, δημοσιογράφων δεδομένων και ειδικών οπτικοποίησης εργάζονται στη διασυνοριακή έρευνα με τίτλο Πόλεις προς Ενοικίαση: Χαρτογραφώντας τους κερδοσκόπους του real estate στην Ευρώπη (Cities for Rent: Investigating Corporate Landlords across Europe).

Γενικά, από την παγκόσμια οικονομική κρίση και μετά, αμερικανικά και άλλα διεθνή επενδυτικά funds και ευρωπαϊκές εταιρείες real estate έχουν αυξήσει τον αριθμό κατοικιών που κατέχουν στις πόλεις της Ευρώπης.

 

Επενδύσεις δισεκατομμυρίων στη στεγαστική αγορά της Ευρώπης

Ποσά που έχουν επενδυθεί τα τελευταία 13 χρόνια σε πόλεις της Ευρώπης. Επιλέξτε μια πόλη στο χάρτη, για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τους κορυφαίους επενδυτές.

Αναφέρονται μόνο συναλλαγές άνω των 5 εκατ. ευρώ, στις οποίες αποκτήθηκαν περισσότερα από 10 διαμερίσματα. Στην Ολλανδία, η Real Capital Analytics καταγράφει συναλλαγές για την ευρύτερη περιοχή  Ράντσταντ, η οποία αποτελείται από τις τέσσερις μεγαλύτερες πόλεις Άμστερνταμ, Ρότερνταμ, Χάγη και Ουτρέχτη. Δεν υπάρχουν ανάλογα δεδομένα για την Αθήνα και την Ελλάδα. 

Στη Νορβηγία, η Fredensborg, η μεγαλύτερη εταιρεία-ιδιοκτήτρια κατοικιών στη χώρα, έχει καταφέρει να πληρώνει περίπου 2.500 ευρώ ετησίως σε φόρους ακίνητης περιουσίας, παρόλο που κατέχει 3.600 διαμερίσματα στο Όσλο. Στο Μιλάνο, την Κοπεγχάγη και άλλες πόλεις υπάρχουν επίσης ενδείξεις ότι οι «κερδοσκόποι του real estate» ενδέχεται να φοροδιαφεύγουν. Και όλα αυτά τη στιγμή που επενδυτικά funds σε real estate σε όλη την Ευρώπη απολαύουν ήδη ευνοϊκότερων όρων φορολόγησης.

Στις περισσότερες πόλεις της έρευνάς μας συναντάμε συνεχείς αναφορές για αμέλεια και άλλες καταχρηστικές τακτικές από τους «κερδοσκόπους του real estate». Ενοικιαστές διαμαρτύρονται για την Blackstone στη Μαδρίτη και το Άμστερνταμ, για τη σουηδική Akelius στο Παρίσι, το Λονδίνο, την Κοπεγχάγη και το Βερολίνο, και για την επίσης σουηδική Heimstaden (η οποία είναι θυγατρική της Fredenborg) στην Οστράβα της Τσεχίας και επίσης στο Βερολίνο. Άλλες εταιρείες φαίνεται να ακολουθούν αντίστοιχες τακτικές στη Λισαβόνα, στο Δουβλίνο και σε άλλες πόλεις.

Οι κερδοσκόποι του real estate αυξάνουν επίσης την παρουσία τους σε άλλες πόλεις όπως η Ζυρίχη, η Βιέννη και η Πράγα. Η έλλειψη δεδομένων για τη Λισαβόνα καθιστά σχεδόν αδύνατο να γνωρίζουμε πόσα σπίτια έχουν αποκτήσει αυτές οι εταιρείες. Στην Αθήνα, η καθυστέρηση ψηφιοποίησης του κτηματολογίου δεν μας επιτρέπει να εκτιμήσουμε τις βαθύτερες συνέπειες της οικονομικής κρίσης στη στεγαστική αγορά της χώρας, την ώρα που χιλιάδες σπίτια αλλάζουν χέρια σε  δημόσιους πλειστηριασμούς, εξαιτίας του γεγονότος ότι  μικρομεσαία νοικοκυριά και επιχειρήσεις βρίσκονται σε αδυναμία να αποπληρώνουν τις οφειλές τους σε τράπεζες και σε εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις.

Είναι σύνηθες οι τοπικές αρχές να μην έχουν ακριβή εικόνα για  την  κατάσταση στις πόλεις τους, ενώ δεν διαθέτουν επαρκή στοιχεία σχετικά με τις επενδυτικές ροές στις αγορές ενοικίασης και τους μεγάλους «κερδοσκόπους του real estate» σε αυτές. Η ουσία είναι ότι αν και τα βασικά ευρήματα ενδέχεται να διαφέρουν από πόλη σε πόλη, η έρευνα ανέδειξε μια γενική τάση: η έλλειψη διαθέσιμων και προσβάσιμων δεδομένων ή δεδομένων που να είναι συγκρίσιμα από πόλη σε πόλη, ανοίγει μεγάλο πεδίο έρευνας και εξαγωγής συμπερασμάτων, εφόσον το ζητούμενο είναι η συνεισφορά σφαιρικής πληροφόρησης στον δημόσιο διάλογο σχετικά με τους μεγαλοϊδιοκτήτες ακινήτων και την ευρωπαϊκή στεγαστική αγορά.

Καθώς αρχίζουμε να δημοσιεύουμε τα ευρήματα της έρευνάς μας, αυτό το κείμενο ασφαλώς δεν είναι ο επίλογος, αλλά μόνο μια εισαγωγή στη μελέτη των αγορών κατοικιών προς ενοικίαση στην Ευρώπη και στους τρόπους με τους οποίους η στεγαστική κρίση επηρεάζει τις ζωές μας.

 

Φωτογραφία Δεδομένα: EUROSTAT (2019) / Γράφημα: TAGESSPIEGEL INNOVATION LAB, CITIES FOR RENT

 

Πηγή: Jose Miguel Calatayud , Σωτήρης Σιδέρης - REPORTERSUNITED.GR